- Vendedor pode ser cobrado por taxas de condomínio após a venda do imóvel?
Mesmo após vender o imóvel e entregar a posse ao comprador, o antigo proprietário ainda pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais, caso a promessa de compra e venda não tenha sido registrada em cartório.
Esse foi o entendimento da Segunda Seção do STJ, que confirmou a possibilidade de o vendedor responder pelas taxas de condomínio vencidas após a posse do comprador, em razão da obrigação propter rem, que vincula a dívida ao próprio imóvel — não à pessoa.
- O que diz o STJ sobre dívidas de condomínio após a venda do imóvel?
O caso julgado pelo STJ envolvia um imóvel prometido à venda por uma companhia de habitação a um casal, em 1985. Apesar da entrega da posse, o contrato não foi registrado no cartório de imóveis. Com o tempo, o casal deixou de pagar as taxas condominiais, acumulando uma dívida referente ao período de 1987 a 1996.
O condomínio, então, ajuizou uma ação de cobrança contra o casal e, diante da dificuldade para receber, requereu a penhora do imóvel. Como o bem ainda estava em nome da companhia de habitação, esta ingressou com embargos de terceiros, alegando que não deveria responder pela dívida.
Mas o STJ entendeu de forma diferente: por se tratar de obrigação vinculada ao imóvel, o proprietário formal (ainda que não esteja na posse) pode ser responsabilizado.
- Posse não registrada não transfere a propriedade
Esse ponto é essencial e está previsto no art. 1.245 do Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Ou seja, enquanto o contrato não é registrado, quem figura como dono no cartório é quem responde legalmente pelas obrigações reais do imóvel, como é o caso da taxa de condomínio.
- O que é a obrigação propter rem?
A obrigação propter rem é aquela que acompanha a coisa, ou seja, decorre do próprio direito de propriedade. As dívidas de condomínio são um exemplo clássico: não importa quem está morando no imóvel, e sim quem é o dono formal dele.
O STJ reforçou que, nesse tipo de dívida, o condomínio não é obrigado a se submeter ao acordo entre vendedor e comprador. Portanto, mesmo que o comprador já estivesse na posse e o condomínio soubesse disso, a dívida ainda pode ser cobrada do antigo proprietário.
- Quais os riscos de não registrar a promessa de compra e venda?
A falta de registro em cartório deixa o vendedor formalmente vinculado ao imóvel, o que pode gerar:
- Responsabilidade por dívidas condominiais vencidas;
- Risco de penhora do imóvel em seu nome;
- Impossibilidade de se desobrigar totalmente das consequências jurídicas do imóvel vendido.
Para o comprador, a ausência do registro também representa risco: sem o registro, não há garantia de propriedade e nem segurança jurídica em relação a terceiros.
- Como evitar problemas com dívidas condominiais após a venda?
O principal cuidado é registrar a escritura ou o contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes. Isso formaliza a transferência da propriedade e protege ambas as partes de futuras cobranças.
Além disso, ao vender o imóvel, é recomendável prever no contrato cláusulas sobre a responsabilidade pelas taxas condominiais e outras despesas, embora tais cláusulas não tenham efeito perante o condomínio, se o contrato não for registrado.
- Conclusão
Se você comprou ou vendeu um imóvel e ainda não formalizou o registro da transferência, fique atento: o vendedor ainda pode ser cobrado por dívidas condominiais, mesmo após a entrega da posse.
Esse tipo de problema é mais comum do que se imagina, e o ideal é contar com o apoio jurídico desde a elaboração do contrato até a efetivação do registro.
